Der Vermieter besitzt folgende Rechte:
Der Vermieter kann grundsätzlich jederzeit den Mietzins auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, sofern er dem Mieter die Mietzinserhöhung auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilt und begründet (Art. 269d Abs. 1 OR). Falls der Mieter damit nicht einverstanden ist, hat er nach Erhalt der Mitteilung eine Frist von 30 Tagen, um die Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde seines Wohnbezirks anzufechten.
Gründe für eine Mietzinserhöhung sind beispielsweise:
Der Mieter muss die Sache dem Vermieter in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Demnach besteht unter Umständen eine Schadenersatzpflicht des Mieters für Schäden aus nicht vertragsgemässem Gebrauch der Sache. Die Parteien dürfen nicht vereinbaren, dass der Mieter dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung entrichtet, die etwas anderes als die Deckung allfälliger Schäden einschliesst (Art. 267 Abs. 2 OR).
In einer solchen Situation entsteht ein Entschädigungsanspruch des Vermieters. Der Mieter schuldet ihm weiterhin eine mietzinsähnliche Entschädigung und zusätzlich wird der Mieter aus Verzug schadenersatzpflichtig. Zudem hat der Vermieter die Möglichkeit, einen Räumungsanspruch gegen den Mieter geltend zu machen.
Der Vermieter darf die Mietsache besichtigen, wenn dies für die Sicherstellung des Unterhalts notwendig ist, er die Mietsache verkaufen oder weitervermieten möchte (Art. 257h Abs. 2 OR). Wenn er ein solches Besichtigungsrecht beansprucht, muss er dies dem Mieter rechtzeitig anzeigen und dabei auf ihn Rücksicht nehmen (Art. 257h Abs. 3 OR).
Der Vermieter hat zwar ein Besichtigungsrecht, dieses ist aber eingeschränkt. Der Vermieter kann nur in meine Wohnung kommen, wenn dies für die Sicherstellung des Unterhalts notwendig ist, er die Mietsache verkaufen oder weitervermieten möchte (Art. 257h Abs. 2 OR). Folglich kann der Vermieter meine Wohnung nicht jederzeit betreten. Unter Umständen wäre dies sogar strafbar.
Der Vermieter kann einen Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume aufgrund von dringendem Eigenbedarf für sich selbst, Verwandte oder Verschwägerte mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Ein dringender Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter ernsthafte und aktuelle Gründe vorbringen kann, die ein Zuwarten, die Wohnung nicht für sich oder nahe Angehörige benutzen zu können, unzumutbar wirken lässt. Das Gericht entscheidet im Einzelfall nach den konkreten Umständen, wann solche Gründe gegeben sind.
Falls dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist, hat er unter bestimmten Umständen ein Kündigungsrecht, sofern sich der Mieter nicht sorgfältig oder rücksichtsvoll verhält (Art. 257f Abs. 3 OR). Sind diese Voraussetzungen erfüllt, entsteht für den Vermieter grundsätzlich ein fristloses Kündigungsrecht. Zu beachten ist, dass bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats gilt. Hiervon gibt es wiederum eine Ausnahme, falls der Mieter die Mietsache schwer schädigt. In diesem Zusammenhang muss der Vermieter die Kündigungsfrist von 30 Tagen nicht abwarten. Er kann dem Mieter fristlos kündigen (Art. 257f Abs. 4 OR).
Dem Vermieter steht grundsätzlich das Recht zu, den Mietvertrag zu beenden, wenn der Mieter mit einem fälligen Mietzins oder Nebenkosten im Rückstand ist (Art. 257d OR). Voraussetzung dafür ist ausserdem, dass der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Nachfrist zur Zahlung des Mietzinsens oder der Nebenkosten angesetzt und in dieser Nachfrist die Kündigung angedroht hat. Diese Nachfrist beträgt in der Regel zehn Tage, bei Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume mindestens 30 Tage auf Ende des Monats (Art. 257d Abs. 2 OR).