Die Art und Weise wie ein Mietverhältnis beendet wird, bestimmt die Ausgestaltung des Mietvertrages. Falls es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt, geht dieses mit Ablauf der vereinbarten Dauer zu Ende (Art. 255 Abs. 2 und Art. 266 Abs. 1 OR). Haben die Parteien dagegen ein unbefristetes Mietverhältnis vereinbart, kann dieses nur durch eine ordentliche oder ausserordentliche Kündigung aufgelöst werden.
Ein befristetes Mietverhältnis endet mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR). Eine Kündigung ist nicht nötig. Falls das Mietverhältnis nach Zeitablauf gegenseitig (stillschweigend) fortgeführt wird – die Mieterin folglich die Sache wie bisher gebraucht und der Vermieter weiterhin den Mietzins entgegennimmt –, wird das befristete Mietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt, für welches die Beendigungsmöglichkeiten des unbefristeten Mietverhältnisses gelten (Art. 266 Abs. 2 OR).
Die Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung des Mieters oder Vermieters, in welcher der Wille zum Ausdruck gebracht wird, das Mietverhältnis aufzulösen. Dabei handelt es sich um ein Gestaltungsrecht, was bedeutet, dass beide Parteien grundsätzlich das Recht haben, das Mietverhältnis einseitig ohne Angaben von Gründen zu beenden. Falls aber die Gegenpartei die Bezeichnung der Gründe verlangt, müssen diese angegeben werden (Art. 271 Abs. 2 OR). Zudem dürfen Kündigungen nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen (Art. 271 Abs. 1 OR). Wann eine Kündigung diesen Grundsatz verletzt, bestimmt das Gericht im Einzelfall unter den konkreten Umständen.
Bei der ordentlichen Kündigung sind die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und Kündigungstermine zu beachten. Die Parteien können somit längere – nicht aber kürzere – Kündigungsfristen vereinbaren. Den Kündigungstermin können sie dabei frei wählen. Falls die Parteien dies nicht im Mietvertrag geregelt haben, sind die Termine und Fristen des Gesetzes einzuhalten. Diese unterscheiden sich je nach Art der Mietsache:
Bei der ausserordentlichen Kündigung müssen die Vertragsdauer oder die gesetzlichen beziehungsweise vertraglichen Kündigungsfristen und -termine nicht oder nur beschränkt eingehalten werden. Die Parteien können unter Umständen ausserordentlich kündigen, falls der Mieter stirbt (Art. 266i OR), der Mieter sich im Konkurs befindet (Art. 266h OR) oder ein wichtiger Grund vorliegt, der die Weiterführung des Vertrages unzumutbar macht (Art. 266g OR). Falls eine solche Situation gegeben ist, ist man nicht an die Kündigungsfristen und -termine gebunden, sondern kann ausserordentlich aus dem Vertrag austreten.
Eine Partei kann den Mietvertrag aus wichtigem Grund kündigen, wenn ihr die Weiterführung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Wann dies der Fall ist, ist vom Gericht im Einzelfall unter den konkreten Umständen zu bestimmen. Wichtig ist hierbei, dass die Gründe für die Unzumutbarkeit bei Vertragsschluss weder bekannt noch vorhersehbar gewesen sein dürfen. Zudem darf die kündigende Partei nicht dafür verantwortlich sein, dass das Mietverhältnis nun nicht mehr zumutbar ist.
Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen muss sowohl der Vermieter wie auch der Mieter schriftlich kündigen. Der Vermieter muss dabei mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l OR).
Ein Ehegatte kann die gemeinsame Familienwohnung nicht ohne die Zustimmung des anderen Ehegatten kündigen – selbst wenn dieser nicht Partei im Mietverhältnis ist. Falls der Vermieter eine Familienwohnung kündigen möchte, muss er die Kündigung separat an beide Ehegatten senden, ansonsten ist diese nichtig.
Ja, denn «Verkauf bricht Miete nicht.» Falls der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrages veräussert, geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache über. Der neue Eigentümer kann aber unter Umständen das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen auf den nächsten Termin kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf geltend macht (Art. 261 Abs. 1 und 2 OR).
Der Vermieter kann einen Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume aufgrund von dringendem Eigenbedarf für sich selbst, Verwandte oder Verschwägerte mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Ein dringender Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter ernsthafte und aktuelle Gründe vorbringen kann, die ein Zuwarten, die Wohnung nicht für sich oder nahe Angehörige benutzen zu können, unzumutbar wirken lässt. Das Gericht entscheidet im Einzelfall nach den konkreten Umständen, wann solche Gründe gegeben sind.
Falls dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist, hat er unter bestimmten Umständen ein Kündigungsrecht, sofern sich der Mieter nicht sorgfältig oder rücksichtsvoll verhält (Art. 257f Abs. 3 OR). Sind diese Voraussetzungen erfüllt, entsteht für den Vermieter grundsätzlich ein fristloses Kündigungsrecht. Zu beachten ist, dass bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats gilt. Hiervon gibt es wiederum eine Ausnahme, falls der Mieter die Mietsache schwer schädigt. In diesem Zusammenhang muss der Vermieter die Kündigungsfrist von 30 Tagen nicht abwarten. Er kann dem Mieter fristlos kündigen (Art. 257f Abs. 4 OR).
Dem Vermieter steht grundsätzlich das Recht zu, den Mietvertrag zu beenden, wenn der Mieter mit einem fälligen Mietzins oder Nebenkosten im Rückstand ist (Art. 257d OR). Voraussetzung dafür ist ausserdem, dass der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Nachfrist zur Zahlung des Mietzinsens oder der Nebenkosten angesetzt und in dieser Nachfrist die Kündigung angedroht hat. Diese Nachfrist beträgt in der Regel zehn Tage. Bei Wohn- und Geschäftsräumen kann jedoch der Vermieter mit einer Nachfrist von mindestens 30 Tagen lediglich auf das Ende eines Monats zu kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).