Das Mietrecht ist nicht nur rechtlich von Bedeutung, sondern auch sozialpolitisch begründet, da die Wohnung für die Menschenwürde enorm wichtig ist. Jedes Individuum beziehungsweise jeder Mieter muss die Möglichkeit haben, sein privates Leben in einer Wohnung führen und sich von der Gesellschaft zurückziehen zu können. Aus diesem Grund ist es essenziell, dass das Mietrecht ausbalanciert ist und dementsprechend sowohl die Rechte der Mieter als auch jene der Vermieter berücksichtigt werden.
57,8% der in der Schweiz lebenden Personen mieteten gemäss dem Bundesamt für Statistik im Jahre 2020 eine Wohnung. Somit ist für die meisten Menschen die Wahrscheinlichkeit sehr gross, sich im Laufe ihres Lebens mit Fragen des Mietrechts auseinandersetzen zu müssen.
Sind Sie davor, einen Mietvertrag abzuschliessen? Verlangt Ihr Vermieter eine zu hohe Kaution? Hat Ihr Vermieter den Mietzins erhöht? Haben Sie Schimmel in Ihrer Wohnung entdeckt? Möchten Sie Ihre Wohnung untervermieten? Darf Ihr Vermieter Ihre Wohnung (unangekündigt) besichtigen? Wollen Sie den Mietvertrag (vorzeitig) kündigen?
Falls Sie sich solche und noch viele weitere Fragen stellen, finden Sie nachfolgend passende Antworten.
Bei der Miete handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Hierbei überlässt der Vermieter dem Mieter eine Sache zum Gebrauch und im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermieter die Bezahlung eines Mietzinses (Art. 253 OR). Sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen – wie beispielsweise eine Wohnung oder ein Auto – können gemietet werden. Das Gesetz und der entsprechende Mietvertrag regeln dabei die Bedingungen rund um das Mieten der Sache sowie die Rechte und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter.
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Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer einen Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen (Art. 184 Abs. 1 OR). Beim Mietvertrag wird demgegenüber nicht die Übertragung von Eigentum und Besitz geregelt, sondern lediglich die Überlassung des Gebrauchs (Art. 253 OR). Der Mieter wird – im Gegensatz zum Käufer – Besitzer, nicht aber Eigentümer.
» mehr zu den Abgrenzungen des Mietvertrages von weiteren Verträgen
Voraussetzung für das Zustandekommen eines Mietvertrages ist der Konsens zwischen Vermieter und Mieter – das heisst die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung über die wesentlichen Vertragspunkte im Sinne von Art. 1 OR.
» mehr zum Abschluss, Inhalt und Form des Mietvertrages
Bei der Miete handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis. Dies bedeutet nichts anderes, als dass die Parteien sich Leistungen schulden, bis das Mietverhältnis aufgelöst wird. Mit der einmaligen Leistungserbringung enden die Pflichten nicht. Dabei kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet sein (Art. 255 Abs. 1 OR):
» mehr zur Dauer des Mietverhältnisses
Der Vermieter hat grundsätzlich verschiedene Pflichten zu erfüllen:
» mehr zu den Pflichten des Vermieters
Falls ich in meiner Wohnung etwas verändern möchte – wie beispielsweise eine Wand zu streichen, Teppiche zu ersetzen oder eine neue Waschmaschine einzubauen –, habe ich dies dem Vermieter zu melden und von ihm eine schriftliche Einwilligung einzufordern.
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Schimmel in der Wohnung ist ein Mangel. Folglich habe ich, sobald ich Schimmel in meiner Wohnung entdecke, dem Mieter diesen Mangel anzuzeigen. Falls dieser innert angemessener Frist vom Vermieter nicht entfernt wird, habe ich einen Beseitigungsanspruch gegenüber dem Vermieter. Dieser hat folglich die Pflicht, den Schimmel in meiner Wohnung zu entfernen.
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Der Vermieter darf die Mietsache besichtigen, wenn dies für die Sicherstellung des Unterhalts notwendig ist, er die Mietsache verkaufen oder weitervermieten möchte (Art. 257h Abs. 2 OR). Wenn er ein solches Besichtigungsrecht beansprucht, muss er dies dem Mieter rechtzeitig anzeigen und dabei auf ihn Rücksicht nehmen (Art. 257h Abs. 3 OR).
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Die Art und Weise wie ein Mietverhältnis beendet wird, bestimmt die Ausgestaltung des Mietvertrages. Falls es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt, geht dieses mit Ablauf der vereinbarten Dauer zu Ende (Art. 255 Abs. 2 und Art. 266 Abs. 1 OR). Haben die Parteien dagegen ein unbefristetes Mietverhältnis vereinbart, kann dieses nur durch eine ordentliche oder ausserordentliche Kündigung aufgelöst werden.
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Eine Untermiete liegt vor, wenn der Mieter den Gebrauch seiner Mietsache dauernd einem Dritten überlässt. Hausangestellte, Kinder oder Verwandte gelten dabei nicht als Dritte. Bei der Untermiete zahlt folglich ein Untermieter Miete an einen Hauptmieter, damit er dessen Wohnung oder Teile der Wohnung nutzen darf. Wohngemeinschaften (WGs) werden vielfach über Untermietverträge zusammengeschlossen.
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