Pflichten des Vermieters

Was sind die Pflichten des Vermieters?

Der Vermieter hat grundsätzlich verschiedene Pflichten zu erfüllen:

  • Im Allgemeinen ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR).
  • Sodann trifft ihn eine Auskunftspflicht (Art. 256a und 257b Abs. 2 OR).
  • Des Weiteren trägt der Vermieter die Lasten und leistet öffentliche Abgaben, die mit der Sache verbunden sind (Art. 256b OR).
  • Der Vermieter ist ausserdem zur Zustimmung eines Untermietverhältnisses verpflichtet, sofern kein gesetzlicher Verweigerungsgrund besteht (Art. 262 Abs. 2 OR).
  • Schliesslich trifft den Vermieter bei der Übergabe der Mietsache eine Prüfungs- und Rügepflicht (Art. 267a OR).

Was beinhaltet die Pflicht des Vermieters, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben?

Ob die Mietsache einen zum Gebrauch tauglichen Zustand aufweist, bestimmt in erster Linie die Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag. Hierbei ist entscheidend, was der Mieter unter den konkreten Umständen vernünftigerweise erwarten darf. Ein Mietgegenstand ist demnach nur dann zum vorausgesetzten Gebrauch tauglich, wenn all seine Bestandteile funktionieren und bei seiner Verwendung keine Gefahren für Leib und Leben bestehen. Ästhetische Gesichtspunkte sind relevant, soweit diese für den tauglichen Gebrauch vorausgesetzt werden. Bei Unklarheiten ist von einem normalen Standard auszugehen. Sodann ist der Vermieter verpflichtet, den Mietgegenstand dem Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt zu übergeben.

Zu beachten ist, dass Art. 256 Abs. 2 OR relativ zwingend ist, was bedeutet, dass von dieser Bestimmung zu Ungunsten des Mieters weder in Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume noch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) abgewichen werden darf. In solchen Situationen darf somit diese Pflicht des Vermieters nicht zum Nachteil des Mieters eingeschränkt werden.

Was umfasst die Pflicht des Vermieters, die Sache zum Gebrauch tauglich zu erhalten?

Aufgrund der Gebrauchserhaltungspflicht ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass der Mietgegenstand im gebrauchsfähigen Zustand bleibt und der Mieter diesen stets ordnungsgemäss nutzen kann (Art. 256 Abs. 1 OR). Dies setzt voraus, dass der Vermieter die Mietsache in Stand hält. Die Pflicht zur Instandhaltung enthält zusätzlich den Schutz vor Störungen.

Was ist die Auskunftspflicht?

Eine weitere Pflicht des Vermieters ist, dem Mieter über verschiedene Angelegenheiten Auskunft zu geben:

  • Der Vermieter hat dem Vermieter das Rückgabeprotokoll über das vorangegangene Mietverhältnis zu zeigen, falls der Mieter dies verlangt (Art. 256a Abs. 1 OR).
  • Des Weiteren hat der Vermieter die Höhe des Mietzinses im vorangegangenen Mietverhältnis dem neuen Mieter auf sein Verlangen hin mitzuteilen (Art. 266a Abs. 2 OR). Der Mieter hat demnach einen Anspruch darauf, zu erfahren, wie hoch der Mietzins im letzten Mietverhältnis über die gleiche Sache war.
  • Der Vermieter hat zudem dem Mieter Einsicht in Belege über Nebenkosten für Wohn- und Geschäftsräume zu gewähren, falls der Mieter dies wünscht (Art. 257b Abs. 2 OR).

Wichtig ist, dass der Mieter in allen drei Fällen diese Einsicht selbst verlangen muss. Falls er eine solche fordert, muss der Vermieter dem Mieter diese Informationen zugänglich machen.

Was ist die Funktion und Bedeutung eines Rückgabeprotokolls?

Bevor neue Mieter in eine Wohnung einziehen, findet die Wohnungsübergabe statt. Vermieter und Mieter können dabei gemeinsam den Zustand der Wohnung prüfen und allfällige Mängel schriftlich in einem Protokoll festhalten. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ein solches Antritts- oder Rückgabeprotokoll zu erstellen. Ein solches kann indessen aus Beweisgründen im Interesse beider Parteien liegen. Dem Antritts- oder Rückgabeprotokoll kommt zwar kein erhöhter Beweiswert als Beweismittel zu, es kann aber vor Gericht eine massgebende Hilfestellung bieten.

Was enthält die Pflicht des Vermieters, Lasten zu tragen und öffentliche Abgaben zu leisten (Art. 256b OR)?

In diesem Zusammenhang spricht man von Grundsteuern (Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer, Liegenschaftssteuer) und Gebäudeversicherungsprämien, die der Vermieter selbst zu bezahlen hat. Letztlich berücksichtigt der Vermieter diese Beiträge bei der Ausgestaltung des Mietzinses und überwälzt sie damit auf den Mieter. Die Rechnungen sind aber vom Vermieter zu begleichen.

Wann ist der Vermieter verpflichtet, einem Untermietverhältnis zuzustimmen?

Der Vermieter muss der Untervermietung der Sache zuzustimmen, es sei denn ein gesetzlicher Verweigerungsgrund bestehe (Art. 262 Abs. 2 OR). Er kann folglich die Zustimmung nur verweigern, wenn:

  • Der Mieter ihm die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt geben will (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR).
  • Die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind (Art. 262 Abs. 2 lit. b OR).
  • Die Untermiete ihm wesentliche Nachteile verschafft (Art. 262 Abs. 2 lit. c OR).

Wann handelt es sich um eine Untermietvermietung?

Eine Untermiete liegt vor, wenn der Mieter den Gebrauch seiner Mietsache dauernd einem Dritten überlässt. Hausangestellte, Kinder oder Verwandte gelten dabei nicht als Dritte. Bei der Untermiete zahlt folglich ein Untermieter Miete an einen Hauptmieter, damit er dessen Wohnung oder Teile der Wohnung nutzen darf. Wohngemeinschaften (WGs) werden vielfach über Untermietverträge zusammengeschlossen.

Was beinhaltet die Prüfungs- und Rügepflicht des Vermieters?

Bei der Rückgabe der Mietsache muss der Vermieter deren Zustand prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem unverzüglich melden (Art. 267a Abs. 1 OR). Falls er diesen Pflichten nicht nachkommt, verliert er seine Rechtsbehelfe, soweit es sich nicht um einen Mangel handelt, der bei ordnungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar war (Art. 267a Abs. 2 OR). Sobald der Vermieter einen solchen Mangel erkennt, hat er dem Mieter sofort Anzeige zu erstatten (Art. 267a Abs. 3 OR).