Abschluss, Inhalt und Form des Mietvertrages

Wie kommt ein Mietvertrag zustande?

Voraussetzung für das Zustandekommen eines Mietvertrages ist der Konsens zwischen Vermieter und Mieter – das heisst die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung über die wesentlichen Vertragspunkte im Sinne von Art. 1 OR.

Was muss ein Mietvertrag beinhalten?

Zwingender Inhalt eines Mietvertrages sind gemäss Art. 253 OR die wesentlichen Vertragspunkte (= essentialia negotii):

  • Die Gebrauchsüberlassung auf Zeit. Der Vermieter hat dem Mieter den Gebrauch zu überlassen. Dies erfolgt grundsätzlich durch Besitzübertragung. Zusätzlich hat der Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses den Mietgegenstand gebrauchstauglich zu halten. Sodann hat er den Mieter im ungestörten Gebrauch zu lassen.
  • Der Mietgegenstand. Dieser kann sowohl eine bewegliche als auch eine unbewegliche Sache sein. Dabei ist es möglich, den Mietgegenstand nur der Gattung nach zu bestimmen, was bedeutet, dass die Parteien beispielsweise ein Fahrzeug einer bestimmten Marke und eines bestimmten Typs vereinbaren können, ohne dabei den Jahrgang und die Farbe festzulegen.
  • Der Mietzins. Die Miete ist entgeltlich, weshalb ein Mietzins geschuldet ist. Dieser muss bestimmt oder zumindest objektiv bestimmbar sein.

In welcher Form ist ein Mietvertrag abzuschliessen?

Ein Mietvertrag kann gemäss Art. 11 Abs. 1 OR formlos abgeschlossen werden. Grundsätzlich wird ein schriftlicher Mietvertrag aufgesetzt, mündliche oder konkludente Mietverträge sind aber gültig. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass das Mietrecht nicht völlig frei von Formschriften ist, sondern gewisse Einzelheiten formgebunden sind. Solche Beispiele sind:

  • Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen. Dabei hat der Vermieter ein spezielles Formular zu verwenden (Art. 266l OR).
  • Falls der Vermieter den Mietzins erhöhen will, hat er dies dem Mieter auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitzuteilen und zu begründen (Art. 269d OR).

Eine Ausnahme zur Formfreiheit bildet Art. 270 Abs. 2 OR, der besagt, dass die Kantone im Falle von Wohnungsmangel die Verwendung eines Formulars beim Abschluss eines Mietvertrages für eine Wohnung vorschreiben können.

Darf der Vermieter den Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrages von einer weiteren Verpflichtung des Mieters – einem sogenannten Koppelungsgeschäft – abhängig machen?

Im Grundsatz ist ein Koppelungsgeschäft ein Rechtsgeschäft, das zwei oder mehrere rechtlich selbstständige Rechtsgeschäfte miteinander verbindet. Im Mietrecht wird dieser Begriff speziell verwendet, indem es bei einem Koppelungsgeschäft darum geht, dass der Abschluss oder die Weiterführung eines Mietvertrages davon abhängig gemacht wird, ob der Mieter eine weitere Verpflichtung mit dem Vermieter eingeht. Wenn also beispielsweise der Mieter nur die Miete und keine weitere, selbstständige Verpflichtung eingehen möchte, kann der Vermieter sagen, dass er den Mietvertrag nicht abschliessen möchte. Zu beachten ist, dass ein solches Koppelungsgeschäft im Mietrecht nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist. Ein Koppelungsgeschäft, das in Zusammenhang mit der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen steht, ist ungültig, wenn der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrages davon abhängig gemacht wird und der Mieter dabei gegenüber dem Mieter oder einem Dritten eine Verpflichtung übernimmt, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt (Art. 254 OR).

Beispiel: Falls in einer grossen Siedlung ein Hauswart gesucht und diesem zusätzlich eine Dienstwohnung zur Verfügung gestellt wird, handelt es sich um eine Koppelung zwischen Miet- und Arbeitsvertrag (Hauswartung). Eine solche Koppelung ist grundsätzlich zulässig, da es sich um kein mietfremdes Rechtsgeschäft handelt. Die Hauswartung steht mehr oder weniger mit dem Gebrauch der Mietsache in Zusammenhang.

Darf die Eingehung oder Weiterführung des Mietverhältnisses vom Abschluss einer Lebensversicherung abhängig gemacht werden?

Falls der Vermieter dem Mieter seine Wohnung nur dann überlassen will, wenn er ausserdem einen Lebensversicherungsvertrag bei ihm abschliesst, handelt es sich um ein unzulässiges Koppelungsgeschäft. Der Lebensversicherungsvertrag steht nicht in Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache. Wenn folglich der Vermieter versucht, dem Mieter einen solchen Vertrag aufzudrängen, ist dies missbräuchlich und deshalb nicht zulässig.