Der Mieter hat im Grundsatz folgenden Pflichten nachzukommen:
Der Mietzins ist das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung (Art. 257 OR). Der Mieter hat demnach dem Vermieter einen Mietzins als Gegenleistung dafür, dass er den Mietgegenstand vertragsgemäss gebrauchen darf, zu entrichten.
Zusätzlich hat der Mieter dem Vermieter Nebenkosten zu bezahlen, sofern diese vertraglich vereinbart worden sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Falls die Zahlung von Nebenkosten nur in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) festgehalten wird, ist dies nicht ausreichend. Da der Mietvertrag nicht an bestimmte Formen gebunden ist, kann die Verpflichtung, Nebenkosten zu begründen, grundsätzlich mündlich vereinbart werden. Dabei entsprechen die Nebenkosten dem Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Bei Wohn- und Geschäftsräumen können Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten klassische Nebenkosten darstellen (Art. 257b Abs. 1 OR). Hierzu gehören auch Kosten für den Hauswart, Schneeräumungen, Gartenpflege, Gebühren für den Kehricht, Allgemeinstrom im Treppenhaus und der Waschküche.
Der Mieter muss sich an bestimmte Zahlungstermine halten. Dabei legt Art. 257c OR fest, wann der Mieter dem Vermieter den Mietzins und die Nebenkosten zu bezahlen hat:
Eine weitere Pflicht des Mieters ist die Pflicht, eine Sicherheit zu leisten. Eine solche besteht allerdings nur bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Wichtig ist zudem, dass sich aus dem Gesetz selbst keine Pflicht des Mieters, dem Vermieter eine Sicherheit zu leisten, ergibt. Folglich ist dies von den Parteien vertraglich zu vereinbaren.
Diesen Begriff der Sicherheitsleistung kennt man in der Regel unter dem Namen Mietkaution. Eine solche Mietkaution wird auf ein Sperrkonto, das auf den Namen des Mieters lautet, gelegt und weil es sich um ein Sperrkonto handelt, kann der Mieter auf das Geld auf seinem Konto nicht zugreifen. Die Bank, die dieses Sperrkonto führt, darf die Mietkaution nur freigeben, wenn beide Parteien zustimmen, ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder ein Gerichtsurteil vorliegt oder das Mietverhältnis seit einem Jahr abgelaufen ist und der Vermieter während dieser Zeit keine Ansprüche gegen den Mieter geltend gemacht hat (Art. 257 e Abs. 3 OR).
Bei der Miete von Wohnräumen kann der Vermieter vom Mieter maximal drei Monatsmieten an Mietkaution verlangen. Die Kaution darf somit nicht höher als drei Monatszinse sein (Art. 257e Abs. 2 OR). Bei der Miete von Geschäftsräumen gibt es dagegen keine Obergrenze.
Der Mieter ist zum sorgfältigen Gebrauch der Mietsache verpflichtet (Art. 257f Abs. 1 OR). Sorgfaltspflicht bedeutet folglich, dass der Mieter die Mietsache vertragsgemäss gebrauchen muss. Dabei bestimmt der Mietvertrag den vertragsgemässen Gebrauch. Falls der Mietvertrag dies nicht konkretisiert, stellt man darauf ab, wie eine Mietsache üblicherweise gebraucht wird. Sorgfaltspflicht heisst demnach, dass der Mieter die Sache nicht übermässig abnützen darf. Er muss darum besorgt sein, dass die Mietsache nicht unnötig an Substanz einbüsst.
Der Mieter einer unbeweglichen Sache hat auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht zu nehmen (Art. 257f Abs. 2 OR). Die Pflicht zur Rücksichtnahme ist folglich eine Pflicht, die nur den Mieter einer unbeweglichen Sache trifft. Rücksichtnehmen bedeutet, dass der Mieter die Hausbewohner und Nachbarn nicht mit übermässigen Immissionen belasten darf. Gemeint sind hiermit beispielsweise die Schaffung eines gesundheitsschädigenden Zustands der Wohnung (Messie-Wohnung), Geruchsbelästigungen der Nachbarn oder übermässiger Lärm.
Der Mieter muss Mängel, die er nicht selbst zu beseitigen hat, dem Vermieter melden (Art. 257g Abs. 1 OR). Falls der Mieter dieser Meldepflicht nicht nachkommt, kann er unter Umständen gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig werden.
Falls ich in meiner Wohnung etwas verändern möchte – wie beispielsweise eine Wand zu streichen, Teppiche zu ersetzen oder eine neue Waschmaschine einzubauen –, habe ich dies dem Vermieter zu melden und von ihm eine schriftliche Einwilligung einzufordern.
Der Mieter muss es dulden, wenn der Vermieter Mängel an der Mietsache beseitigen möchte (Art. 257h Abs. 1 OR). Er hat folglich die Beseitigung von Mängeln notwendigen Arbeiten zu dulden. Die Duldungspflicht des Mieters schliesst dabei Ansprüche auf eine Mietzinsreduktion durch den Mieter nicht aus (Art. 259d OR). Grundsätzlich muss der Mieter es tolerieren, wenn der Vermieter Unterhaltsarbeiten an der Mietsache vornimmt. Falls aber dadurch der Gebrauch des Mieters an der Sache gestört wird, entsteht allenfalls ein Herabsetzungsanspruch. Zudem kann der Mieter unter Umständen einen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen (Art. 259e OR).
Der Mieter muss schliesslich den Mietgegenstand am Ende des Mietverhältnisses dem Vermieter zurückgeben und zwar in dem Zustand, der sich aus dem Gebrauch der Sache ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Der Mieter ist also zur Rückgabe der Sache in dem Zustand, der sich aus dem Gebrauch der Sache ergibt, verpflichtet.