Rechte des Mieters

Welche Rechte hat der Mieter?

Hierbei ist zwischen zwei Situationen zu unterscheiden:

1. Der Vermieter übergibt dem Mieter die Sache nicht rechtzeitig oder die Sache weist bei der Übergabe bereits einen schweren Mangel auf. In beiden Fällen begeht der Vermieter eine Vertragsverletzung, weshalb er nach Art. 107-109 OR über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen kann (Art. 258 Abs. 1 OR). Folglich kann der Mieter dem Vermieter eine Nachfrist zur Mangelbehebung ansetzen und falls der Vermieter diese unerfüllt verstreichen lässt, kann der Mieter entscheiden, ob er an der Leistung festhalten oder auf die Leistung verzichten und allenfalls einen Schadenersatzanspruch gelten machen möchte.
2. Die Mietsache wird während des Mietverhältnisses mangelhaft. Hier sind wiederum zwei Situationen zu differenzieren:
   • Falls der Mangel so geringfügig ist, dass von kleinen Reinigungsarbeiten oder Ausbesserungen gesprochen werden kann, muss der Mieter diesen selbst beheben. Das ist der kleine Unterhalt, den der Mieter auf sich nehmen und selbst bezahlen muss.
   • Falls der Mangel grösser ist, eine Behebung in der Regel mehr als CHF 150.00 kostet oder Fachwissen nötig ist, um den Mangel zu beheben, und der Mieter den Mangel nicht selbst zu verantworten hat, stehen ihm grundsätzlich die Rechtsbehelfe in Art. 259a-259e OR zur Verfügung:
   • Hinterlegung des Mietzinses bei unbeweglichen Sachen (Art. 259a Abs. 2 OR).
   • Beseitigungsanspruch (Art. 259b OR).
   • Mietzinsreduktion (Art. 259d OR).
   • Recht auf Übernahme des Rechtsstreits mit einem Dritten (Art. 259f OR).
   • Schadenersatzanspruch (Art. 259e OR).

Sodann hat der Mieter – unabhängig davon, ob ein Mangel vorliegt oder nicht –, bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ein Einsichtsrecht in die Belege über die Nebenkosten (Art. 257b Abs. 2 OR). Falls er demnach eine solche Einsicht verlangt, muss der Vermieter ihm diese gewähren.

Wann besteht ein Mangel an der Mietsache?

Ein Mangel ist jede Abweichung der Mietsache vom vertraglich versprochenen bzw. geschuldeten Zustand. Wenn eine Mietsache während der Mietdauer eine Eigenschaft verliert, die die Mietsache aufgrund des Vertrages eigentlich haben sollte, wird sie folglich mangelhaft. Ein Mangel kann somit vorliegen, wenn:

• Der Vermieter dem Mieter Zusicherungen macht, diese aber unerfüllt bleiben.
• Die Mietsache nicht dem nach Vertrag in guten Treuen vorausgesetzten Gebrauch entspricht.

Was ist ein geringfügiger Mangel und zählt somit zum kleinen Unterhalt?

Ein Mangel ist geringfügig, wenn es sich um kleinere Reparaturen handelt, die der Mieter selbst – ohne eine Fachperson – beheben kann. In der Regel sind dabei Reparaturkosten bis CHF 150.00 erfasst.

Beispiele:

• Die Reparatur eines undichten Duschschlauchs.
• Das Ölen von Scharnieren.
• Das Anziehen einer lockeren Schraube bei einer Steckdose.

Ist die normale Abnutzung eines Mietgegenstandes zu berücksichtigen?

Mängel und Schäden an einer Mietsache können durch normale Abnutzung entstehen. In der Praxis wird die Lebensdauer beziehungsweise Amortisationszeit der Mietgegenstände anhand Lebensdauertabellen ermittelt. Ist die Lebensdauer der defekten Mietsache ganz oder teilweise abgelaufen, muss in der Regel der Vermieter für die Beseitigung – vollständig oder anteilsmässig – aufkommen. Wichtig ist, dass nach Ablauf der Dauer, die die Lebensdauertabelle vorgibt, kein Anspruch auf einen neuen Mietgegenstand besteht. Die Berücksichtigung solcher Tabellen ist nicht zwingend, sondern eine Empfehlung.

Wie kann der Mieter den Mietzins bei unbeweglichen Sachen hinterlegen?

Bei unbeweglichen Sachen hat der Mieter die Möglichkeit, künftig fällig werdende Mietzinse zu hinterlegen, und zwar bei einer kantonal bezeichneten Stelle (Art. 259a Abs. 2 OR). Sobald der Mieter den Mietzins hinterlegt hat, gilt dieser als bezahlt. Der Mieter kann sowohl den gesamten Mietzins samt Nebenkosten als auch nur einen Teil des Mietzinses hinterlegen. Nach erfolgter Hinterlegung hat der Mieter ein Gesuch bei der zuständigen Schlichtungsbehörde zu stellen, und zwar innert einer Frist von 30 Tagen nachdem der erste hinterlegte Mietzins fällig geworden ist.

Was ist der Beseitigungsanspruch des Mieters?

Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt, falls er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat und dieser nicht innert angemessener Frist den vollwertigen Ersatz leistet (Art. 259b OR). Falls der Vermieter den Mangel auch innert dieser angemessenen Frist nicht beseitigt, hat der Mieter das Recht auf fristlose Kündigung sowie das Recht auf eine Ersatzvornahme. Zu beachten ist, dass der Rechtsbehelf der Ersatzvornahme gemäss Art. 259b lit. b OR nur für geringfügige Mängel gedacht ist. Sofern die Mietsache an einem schweren Mangel leidet und der Mieter nicht fristlos kündigen möchte, hat er zwar auch die Möglichkeit, eine Ersatzvornahme vorzunehmen – aber nicht gestützt auf die mietrechtliche Bestimmung von Art. 259b lit. b OR, sondern gestützt auf die allgemeine Bestimmung in Art. 98 OR. Folglich müsste er den Richter um Bewilligung erfragen, die Ersatzvornahme vorzunehmen.

Was kann ich machen, wenn meine Wohnung mit Schimmel befallen ist?

Schimmel in der Wohnung ist ein Mangel. Folglich habe ich, sobald ich Schimmel in meiner Wohnung entdecke, dem Mieter diesen Mangel anzuzeigen. Falls dieser innert angemessener Frist vom Vermieter nicht entfernt wird, habe ich einen Beseitigungsanspruch gegenüber dem Vermieter. Dieser hat folglich die Pflicht, den Schimmel in meiner Wohnung zu entfernen.

Was ist unter einer Mietzinsreduktion zu verstehen?

Der Mieter hat unter Umständen einen Anspruch darauf, den Mietzins zu reduzieren (Art. 259d OR). Der Zweck ist dabei, dass wenn für den Mieter der Wert am Gebrauch der Mietsache reduziert ist, er nicht den vollen Mietzins leisten muss, sondern lediglich einen reduzierten Mietzins – nämlich einen dem Wert des Gebrauchs der Mietsache entsprechenden Mietzins. Es handelt sich also um einen Wertausgleich. Auch beim Anspruch auf Mietzinsreduktion, muss die Vermieterin den Mangel nicht verschuldet haben.

In welchem Umfang ist der Mietzins zu reduzieren?

Die Reduktion muss verhältnismässig sein. Dabei ergibt sich die Höhe des Herabsetzungsanspruchs aus dem Vergleich des tatsächlichen Werts der Sache und dem Wert, den eine vertragsgemässe Sache hätte. Ist die Sache etwa 15% weniger Wert als eine vertragsgemässe Sache, kann der Mieter den Mietzins entsprechend um 15% herabsetzen.

Wann besteht das Recht auf Übernahme des Rechtsstreits mit einem Dritten?

Wenn ein Dritter rechtliche Ansprüche an der Mietsache geltend macht und dieser Anspruch mit dem Gebrauch der Mietsache durch den Mieter nicht vereinbar ist, kann dieser vom Vermieter verlangen, den Rechtsstreit mit dem Dritten zu übernehmen (Art. 259f OR). Hier geht es folglich darum, dass der Mieter in seinem Gebrauch nicht gestört wird.

Was beinhaltet der Schadenersatzanspruch des Mieters?

Zusätzlich zu diesen Ansprüchen hat der Mieter die Möglichkeit, Schadenersatz zu beanspruchen (Art. 259e OR). Der Schadensersatzanspruch gemäss Art. 259e OR dient nicht der Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs – also des Anspruchs auf Zurverfügungstellung einer vertragsgemässen Sache –, sondern dem Ausgleich der Einbusse im Vermögen, die der Mieter erlitten hat. Folglich ist dieser verschuldensabhängig ausgestaltet. Wenn demnach der Mieter einen Schaden erleidet, kann er diesen vom Vermieter zurückverlangen, falls diesen ein Verschulden trifft.

Das Recht auf Schadenersatz nach Art. 259e OR ist ein relativ zwingendes Recht. Das bedeutet, die Parteien können zwar grundsätzlich im Rahmen von Art. 256 Abs. 2 OR die Haftung der Vermieterin einschränken, jedoch ist dies:

• Mit Blick auf Wohn- und Geschäftsräume nicht möglich.
• Mit Blick auf andere Mietobjekte grundsätzlich möglich, solange es nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) geschieht.

Wann habe ich einen Anspruch auf Schadenersatz?

Beispiele für einen Schadenersatzanspruch sind:

• Falls ich mich nicht mehr in meiner Mietwohnung aufhalten kann, weil dort ein Schaden passiert ist, und ich dadurch im Hotel übernachten muss, entstehen mir Kosten, die grundsätzlich der Vermieter decken muss, sofern ihn ein Verschulden trifft.
• Falls ich Ertragseinbussen habe, weil ich meinen Geschäftsraum nicht mehr nutzen kann, ist dies ein Schaden, für den der Vermieter in der Regel Ersatz leisten muss, sofern er diesen verschuldet hat.
• Falls in meine Wohnung Wasser eindringt, auf meine Kommode tropft und diese beschädigt, ist dies ein Schaden, der bei Verschulden vom Vermieter zu ersetzen ist.
• Falls ich Skier miete und mich auf der Piste verletze, weil die Skibindung falsch eingestellt worden war, habe ich unter Umständen einen Anspruch auf Ersatz der Behandlungskosten, falls ich aufgrund meines Unfalls ins Krankenhaus eingeliefert werden musste und mir dadurch ein finanzieller Schaden entstand.